جميع الحقوق محفوظة ©
حياكم الله في موقع مستعمل، هذه النصائح بالغة الاهمية قبل الشروع في شراء اي عقار جديد حيث تقوي موقفك القانوني بالملكية الجديدة للعقار.
معروف أن الاستثمارات العقارية كثيفة رأس المال وأي خطأ يحدث أثناء العملية يمكن أن يسبب الكثير من المتاعب للمشتري. هذا يجعل من الضروري للمشتري توخي الحذر عند فحص مستندات الملكية.
ومن المثير للاهتمام ، أن الأرض قد تكون أصلًا ماديًا ولكن لا يمكن إثبات ملكية الأرض فقط من خلال ادعاء الملكية - يجب التحقق من صحة ذلك من خلال عدة مستندات تثبت حالة ملكية العقار.
من خلال المشورة القانونية المناسبة والتدقيق في المستندات والتحقق من المعلومات ذات الصلة المتعلقة بالممتلكات ، يمكن للمشتري التأكد من أن الاستثمار يجلب راحة البال والشعور بالأمان.
في هذه المقالة ، نتحدث باستفاضة عن المستندات التي يتعين على المشتري البحث عنها وفحصها قبل أن يكون مستعدًا لتوقيع صفقة لشراء عقار.
1. قائمة التحقق من وثائق الملكية
وكخطوة أولى ، ينبغي للمشتري أن يبذل العناية الواجبة للتأكد من وجود العنوان لدى البائع ، وطبيعة العنوان وقابليته للتسويق وقدرة البائع على نقل ملكية واضحة وقابلة للتسويق دون أي رهن.
قد يُطلب من البائع تقديم المستندات / المعلومات التالية:
- مستندات ملكية العقار: أمر حكومي لمنح ، وشهادة الإرث ، وسند البيع ، وصك الهدية ، والوصية ، وسند التقسيم ، وما إلى ذلك ، مما يدل على نقل الملكية على مر السنين ، والتي تُتوج بمنح الملكية للبائع.
- طبيعة الملكية: حق التملك أو التملك الحر أو حق التطوير.
- في حالة مطالبة البائع بحقوق تطوير العقار ، يتم إبرام اتفاقية التطوير والتوكيل من قبل المالكين لصالح البائع.
- يتم ختم جميع مستندات الملكية وتسجيلها حسب الأصول في مكتب المسجل الفرعي القضائي للضمانات.
- معلومات عن الدعاوى المعلقة أو السابقة.
- توافر مستندات الملكية الأصلية مع البائع.
2. التحقق من هوية البائع
على غرار التحقق من ملكية العقار ، يجب على المشتري أيضًا التأكد من هوية البائع وأي شروط محددة تحكم قدرة البائع على نقل الملكية. يمكن ملاحظة الحالات التالية للتوضيح:
- حالة الإقامة وجنسية البائع ، في حالة الفرد وما إذا كانت الموافقة من السلطات الحكومية مطلوبة للبيع.
- تحديد جميع الملاك في حالة الملكية المشتركة.
- عندما يكون البائع شركة ، أو ائتمان ، أو شركة شراكة ، أو مجتمع ، وما إلى ذلك ، فإن وثائق الدستور الخاصة بالكيان ضرورية لتأكيد قدرتها على امتلاك ونقل الملكية ، إلى جانب التأكد من أن الشخص الذي يقوم بتنفيذ سند البيع وتسجيله مرخص له حسب الأصول.
- أوامر من المحكمة المختصة ، تسمح ببيع العقار وتعيين وصي ، حيث يكون العقار في حيازة قاصر أو شخص غير سليم العقل.
المستندات التي تساعدك عادةً في التحقق من هوية البائع ، وجواز السفر ، وإقرارات ضريبة الدخل ، وشهادات الراتب ، وما إلى ذلك.
3. أذونات التحويل واستخدام الأراضي
مع زيادة التحضر ودمج الأراضي ذات الدخل مع التكتلات الحضرية ، فإن تحويل الممتلكات للاستخدام غير الزراعي يفترض أهمية حاسمة ، حيث أن العديد من قوانين الدول تقيد شراء الممتلكات الزراعية من قبل غير الزراعيين.
ثانيًا ، يجب على المشتري فحص المخطط الرئيسي والتأكد من أن العقار قد تم تطويره وفقًا لخطة تقسيم المناطق - مثل السكنية ، والتجارية ، والصناعية ، والعامة / شبه العامة ، والمتنزهات والأماكن المفتوحة ، وما إلى ذلك. حيث يختلف الاستخدام الفعلي عن يعد تقسيم المناطق المبلغ عنه ، والحصول على أوامر من هيئة تخطيط المدن للسماح بتغيير استخدام الأراضي ، إلزاميًا.
4. موافقات البناء
لشراء شقة أو أرض بمبنى مشيد ، يجب على المشتري أيضًا أن يدقق في خطة البناء / خطة التخطيط التي أقرتها السلطات البلدية المحلية ، جنبًا إلى جنب مع الموافقات الصادرة عن السلطات الحكومية والقانونية والتنظيمية ، لتوفير مرافق البنية التحتية والمياه والصرف الصحي والكهرباء ، التخليص البيئي ، الموافقة على السلامة من الحرائق ، إلخ.
من الضروري مطالبة المنشئ بنسخ شهادات عدم الممانعة من الإدارات المختلفة ، مثل مجلس التلوث وإدارة البيئة ومجلس الصرف الصحي وإدارة المرور والتنسيق ، والتي تشكل "إشعار الرفض" أو أول تصريح مطلوب لبناء المبنى.
5. حالة دفع الضرائب
يشكل عدم دفع الضرائب العقارية رسمًا على العقار ، مما يؤثر على قابليته للتسويق. لذلك ، يجب على المشتري التحقق مع السلطات البلدية من أن البائع لم يتخلف عن سداد ضرائب الممتلكات.
اطلب إيصالات جميع فواتير الخدمات من البائع. يُرجى ملاحظة أنه بمجرد نقل العقار باسمك ، ستكون مسؤولاً عن دفع جميع المستحقات المعلقة مقابل العقار أو المرافق أو غير ذلك.
6. اخلاء المسؤولية
ستكشف عمليات البحث في مكتب المسجل الفرعي أو البوابة الإلكترونية الرسمية لوزارة شؤون الشركة (إذا كان البائع شركة) عن معلومات عن أي رهن مسجل على العقار.
على سبيل التحذير ، يجوز للمشتري أيضًا إصدار إشعار عام في الصحف ، قبل إتمام الصفقة ، للمطالبة بمطالبات من الأطراف الثالثة المهتمة ، إن وجدت.
7. المسح المادي والوصول إلى الممتلكات
يجوز للمشتري إجراء مسح مادي وتأكيد مدى وقياس الممتلكات. في حالة الأرض ، من المستحسن تحديد وترسيم الحدود والوصول إلى الممتلكات وكذلك التأكد من أي سمات مادية أخرى قد تعيق التمتع بالممتلكات.
8. المستندات المطلوبة في حالة القرض المستحق
في حالة وجود أي قرض مستحق على العقار الذي تشتريه ، فمن الضروري إجراء العناية الواجبة والتحقق من بعض المستندات قبل توقيع الصفقة. بصفتك مشترًا محتملاً ، يمكنك أن تطلب من البائع تصفية مبلغ القرض السكني المستحق أو جزء منه ، والحصول على مستندات الملكية الأصلية من البنك وتسجيل العقار باسمك ، وبعد ذلك يمكنك دفع المبلغ المتبقي.
يمكنك أيضًا التقدم بطلب لتحويل قرض البائع إلى اسمك ، في حال كنت تخطط للحصول على قرض لشراء العقار. سيكون البنك مسؤولاً عن التحقق من أهليتك والتحقق من ملف البائع ، قبل تحويل القرض إلى اسمك. يجب أن تطلب نسخة من مستندات الملكية والبيانات المتعلقة بالقرض المستحق من البنك ، للتأكد من وجود إفصاح كامل.
من المستحسن أن يطلب المشتري إغلاق القرض ويحصل على "شهادة عدم مستحقات" من البنك قبل الشراء.
