مهم جدا :الفرق بين التمويل العقاري والرهن العقاري

كلامك سيدي العزير صح بس من شروط الرهن الغقاري ومحاسبيا (قرض برهن عقار ) اي يكون العقار هو الضامن للسداد بدل الراتب ولكن بشرط ان يكون القعار باسمك الشخصي اي مو على البنك يعني مسدد كل اقساط الصندوق
بعد تقديم كل الاوراق من صك مل كية وشهادة تثبت فيها خلوا العقار المذكو من اي مطلبه لجهه اخرى بتطلع لجنة تقدر العقار وعادة يكون التقدير باقل من سعر السوق بكثير كي يضمنوا اذا لم يسدد او يلتزم يعرض البيت للبيع في المزاد العلني ويحمل مالك البيت كل المصاريف الدعاية ولاعلان وغيرها من مصاريف وبعد البيع يأخذ البنك حقه ويعيد الباقي للمالك وهناك امور اخرى

طبعا هو معروف ان الضامن بطلب الرهن هو العقار نفسه هذا المعمول فيه كنظام .. لكن اللي عندنا اكثر لئما ودهاءا وطرد الشخص من بيته اثبتت انها فاشله ويخسر فيها البنك خاصه لو نزل العقار او صحح بنسبة 50% مثلا بيطلع البنك خاسر وبمبلغ كبير جدا لانه يعطيك ماقيمته 75% من قيمة العقار :) والبنوك عندنا تعلمت من ازمة الرهن في دبي عندما صحح العقار عندهم بنسبة 60% وازمة امريكا عندما افلست البنوك عندهم لان العقار صحح 50 % من قيمته ... راح يسحبون فينا بحجة تحويل راتبك للبنك اللي بترهن عنده العقار حتى يسهل الاستقطاع .. وبيكون الاستقطاع امر دائم حتى سداد اخر ريال ... القطاع المصرفي السعودي يعرفون كيف يكسرون عظام المواطن وعندهم صلاحيات كامله

1. بقلم: ابومحمد1984
مرحبا فيك , بالنسبة لخلو العقار من أي إلتزام , هذا سابقا فيما أعتقد , الآن يمكن أن يكون الرهن لجهتين أو يكون الصندوق العقاري ضامن ,,
والبنوك أيضا لها مثمن عقاري غير طلبات الناس وامنياتهم ,,

2. بقلم: abdulraman11
لا أعتقد أن الراتب سيحجز أخي الكريم , ولا أعتقد ان الموظف فقط هو المعني وإنما كل من يملك عقارا ,,


راجعوا هذه اللقاء مع معالي الوزير العساف ففيه تلميحات كثيرة
http://www.alriyadh.com/net/article/748693

وشكرا لكما

لو هذا هو مفهوم الرهن العقاري
اتوقع بحدوث كارثة
عوايل بتتشرد ومأااسي بتصير

4. بقلم: fares2
تخوفك وارد يا أخي , الله يصلح حال المسلمين


الدكتور إبراهيم العساف السعوديين إلى أن يكونوا حذرين في توجيه رهوناتهم إلى مشاريع إنتاجية وليست استهلاكية
http://www.alarabiya.net/articles/2012/07/04/224343.html

عن نفسي فقط احذركم من سكب أموالكم وقودا لتحريك الأسهم

حرام على مؤمن أن يلدغ من جحر مرتين
حرام على مؤمن أن لا يتعض بغيره

بارك الله فيك ..
وبلغنا الله وإياكم الشهر الكريم ......

جزاك الله خيرا

اللهم آمين

زبدة ما جاء في لوائح التمويل العقاري ( بقلم د. د.عبد الوهاب أبو داهش )

المقترض سيجد إيجابيات عديدة في تلك اللوائح تتمثل في:
1- اعتماد الفائدة المتناقصة،
2- ورسوم إدارية وخدمية لا تتجاوز 1 في المائة من القرض أو خمسة آلاف ريال أيهما أقل،
3- وفترة سداد طويلة الأمد قد تصل إلى 25 عاما أو أكثر،
4- توضيح مفصل لدفعات السداد الشهرية،
5- ورهن العقار دون طلب إيداع الراتب،
6- وحق السداد المبكر دون أن يدفع تكاليف الإقراض حتى نهاية فترة السداد،
7- وأن أية عيوب في العقار من تشققات أو هبوط أو عيوب جوهرية أخرى سيكون على المقترض إصلاحها أو استرداد العقار،
8- واحتمال مآل العقار إلى الورثة في حال وفاة المقترض في حال تضمنته اتفاقية التأمين.


ومن السلبيات :
1- أن عليه تسديد 30 في المائة من قيمة العقار، حيث إن شركات التمويل ستمول فقط حتى 70 في المائة من قيمة العقار (وهي معدلات قابلة للتغيير في المستقبل)،

2- وأن أي تعثر في السداد لأكثر من ثلاثة أشهر قد يجعله مجبرا على إخلاء المنزل،
3- وأن عليه تحمل تكاليف التأمين، التي يجب أن تكون واضحة في عقد التمويل،
4- ضرورة إعادة التقييم بشكل دوري لخفض معدلات التأمين مع تقادم العقار.


وبالنسبة لشركات التمويل ومنها المصارف

1- فإنها ستتبع سياسة متحفظة جدا لخفض المخاطر، منها أنها ستمول حتى 70 في المائة فقط من قيمة العقار خلافا لما هو معتاد الآن بنسب تراوح بين 75 إلى 80 في المائة،

2- وأنها قد تمول فقط العقارات المتطابقة مع كود البناء السعودي، التي يوجد منها قليل في الوقت الحالي،
3- أنها ستلجأ لإقراض ذوي الملاءة الائتمانية القوية لانتفاء تحويل الراتب وتفادي أي حالة تعثر مستقبلية أو حالات الخلل والعيوب التي قد تظهر في العقار مع تقادم الوقت،
4- مع إمكانية خسارتها جزءا كبيرا من التمويل في حالات الكوارث الطبيعية وحالات الوفاة.

وستواجه شركات التمويل (خلاف المصارف) مصاعب أخرى،

1- اللوائح اشترطت رأسمالا صغير الحجم يتمثل في 200 مليون ريال فحجم التمويل العقاري (الذي قد تصل متطلباته في المملكة إلى 100 مليار ريال سنويا) يتطلب رؤوس أموال كبيرة حتى تتمكن من المنافسة.
2- كما أن الوعاء الزكوي المفروض على شركات التمويل قد يكون كبيرا في حال عدم قدرتها على التخلص من الذمم المدينة ببيعها أو تصكيكها في صورة سندات أو صكوك تباع في السوق الثانوية

3- كما أن شركات التمويل بكل أنواعها ستكون خاضعة لمراقبة مؤسسة النقد العربي السعودي، وما يتطلب ذلك من معايير الالتزام العالية في كفاية رأس المال، وإدارة مخاطر على مستوى عال من المهنية،
4- يرفع تكاليفها في استقطاب الكفاءات في هذا المجال بأجور مرتفعة.

5- وستعاني شركات الأقساط الحالية التي تمول السيارات أو العقارات بشكل فردي وانتقائي من مدى قدرتها على الالتزام بتطبيق معايير الجودة باتباع سياسات وإجراءات متشددة تفرضها مؤسسة النقد السعودي.
6- كما أنها ستواجه منافسة شرسة من المصارف القائمة، التي يمكنها الاستمرار في السيطرة على تمويل السوق العقارية لما تتمتع به من خبرة عالية في هذا المجال.

7- وأخشى أن تتكرر مأساة منافسة شركات المصارف الاستثمارية مع شركات الاستثمار الأخرى بعد تحرير قطاع شركات الاستثمار من قبل هيئة السوق المالية، واختفاء معظم الشركات غير التابعة لمصارف من السوق بعد فترة وجيزة.
8- كان من الأجدى البدء بمتطلبات رؤوس أموال عالية لشركات التمويل العقاري لا تقل عن مليار ريال للواحدة، وتشجيع المصارف والمؤسسات الحكومية على إنشاء شركات مستقلة مع القطاع الخاص في هذا المجال.

هل سينتهي تطبيق قروض العقار الحالية ؟؟؟؟؟
ولم يرق لي تصريح المسؤول عن مراقبة شركات التمويل بإعطاء المصارف خيار الاستمرار في عقود المرابحة الحالية مع ما هو موجود في اللوائح الجديدة من أنظمة تخدم العميل، مما يتعين عليه أن تكون المؤسسة أكثر حرصا على تنفيذ وتطبيق اللوائح الجديدة.

مع قرب 1/1/2014

البنوك تعرض عروضا تسويقية للتمويل العقار استباقا للرهن

لا أحد يأخذ من العروض فالفضل انتظار السنة الميلادية الجديدة

بدأ تطبيق الرهن العقاري

واشترط للتمويل دفعة 30%

مما تسبب في عزوف أكثر المشترين وانخفاض في العقار يتوقع ازدياده

ومن يشتري ويدفع 30% ينال خصم قوي في الفائدة

يُنصح حاليا بعدم شراء العقار

بوادر انخفاض تلوح في الأفق