كيف تثمن عقارا ؟

كيف تثمن عقارا ؟

بعض الأشخاص يفضلون الاستثمار العقارى عن أى نوع من انواع الاستثمارات لأن فى أسوأ الظروف ان لم تكسب فالمؤكد انك لن تخسر فشراء العقارات والاستثمار فيها اصبح استثمار شائع وخاصة مع تزايد العرض والطلب فكيف لك أن تثمن عقارا أو تحدد قيمته ؟؟


تثمين العقارات

الخطوة الأولى : التثمين العقاري هو تحديد نوع العقار اذا كان هذا العقار تجارى او سكنى ، فالسكنى مثلا يرتبط بالموقع الجغرافى و توافر الخدمات والمستوى الاجتماعى للمنطقة المراد تقييم العقار بها و العقارات التجارية تدر دخل على أصحابها فتكون العقارات التجارية معتمدة فى الأساس على توقع قدرة العقارعلى تحقيق دخل لصاحبه .

وبذلك يتغير قيمة العقار تبعا لقيمته عن طريق المقارنة بينه وبين عدة عقارات قد تم بيعها فى نفس المكان ولهم نفس المميزات ويشترط ان تكون المدة الزمنية قصيرة وليست طويلة جدا فبالطبع لا يقبل أن تعقد المقارنة بين العقارات التى لا تقع في نفس المكان فالعقارات في الرياض تختلف في سعرها عن العقارات في جدة و اذا كنت تريد شراء فيلا في المدينة المنورة فان سعرها بالتأكيد سيكون مختلف عن سعر فيلا في الدمام وهكذا ، فلابد أن تكون العقارات المقارن بينها لها سوقٌ واحدةٌ ونفس الموقع الجغرافى والمنطقة والمميزات ومن الممكن أن تثمن العقار عن طريق التكلفة فحساب قيمة الأرض ثم تكلفة البناء ومن ثم يتم إحتساب تكلفة الإنشاء وذلك وفقاً للتكاليف الحالية ..

هناك عوامل لابد من وضعها في الحسبان عند تثمين العقار

1- عامل السوق :
هي العوامل الخاضعة للعرض والطلب وتمثل سعر المتر بالمنطقة وقت الطلب .

2- عامل التخطيط :
هي السعر الفعلي للعقار مع الأعتبار بالعوامل المستقبلية المؤثرة بالسعر وتشمل الدراسات التخطيطية دراسة العقار من حيث عدة عوامل على سبيل المثال لا الحصر :

- اتجاه النمو العمراني للمدينة.
- توفر الخدمات التحتية.

- تحديد مساحات البناء ومستوى التشطيب ونسبة الاستهلاك ..وبالطبع عليك أن تأخذ فى الاعتبار” معدل الإهلاك ” إذا كان عمر المبنى محل التقييم مرت عليه سنة أو أكثر وذلك بالنظر إلى أن المبانى عرضة للتلف او الهلاك الناتج عن العوامل الطبيعية أو الاستهلاك الأدمى..

والخطوة التالية : هي خصم التلف من التكلفة المقدرة للمبنى وبعد ذلك تضاف تكلفة البناء إلى القيمة المقدرة للأرض ويكون مجموع ذلك هو تكلفة العقار المراد تثمينه وبالطبع اضافة نسبة الربحية تبعا للمنطقة واستخدام العقار سواء سكنى او تجارى بالمقارنة بعمر واستهلاك
المبنى وطبقا لأسعار السوق وقت التقييم .

وبعض الملاك يقيمون ويحددون قيمة العقار على اساس العائد الذى يدره العقار اذا كان العقار تجارىفيحسبون قيمة ما يدره العقار فى خلال سنة مثلا وعلى ذلك يحددون قيمته الحالية (Present Value) للدخل المتوقع مستقبلاً من ذلك العقار خلال مدة تترواح في أغلب الأحيان بين خمسة وعشرة سنوات ، علينا ألا نغفل أن تحديد ثمن العقارات فى السوق العقارى يتأثر بالعرض والطلب أولا ولكن بصفة عامة يرتفع سعرها على المدى الطويل ولذا يفضل البعض الاستثمار العقارى ..