فرصة للاستثمار..!!

دكتور / جمال محمد شحات
محاسب قانوني ومستشار مالي
زميل المعهد الامريكى للمستشارين الماليين
زميل المعهد الامريكى للرقابة الداخلية
Ph.D، MBA، CFC، CFA، CPM، MFM، CICA، CRA

فرصة للاستثمار..!!

من المعروف ان النصابين يلعبون دورا كبيرا فى دغدغة احلام البسطاء واثارة عقولهم و احلامهم بامتلاك منزل او تحقيق ثروة هائلة .. وقد رأيت اعلانا بجوار احدى ماكينات الصرف الالى ATM لاحد البنوك يقول(فرصة للاستثمار...!!) بارباح تصل الى 25% سنويا مضمونة ولمزيد من التفاصيل لمن لديه الرغبة الاتصال بخبير الاستثمار العالمى والمستشار الدولى – هكذا الاعلان - وذكر انه لديه الدراسات المعتمدة من كبرى بيوت الاستثمار العالمية - ولم يذكر ماهى بيوت الاستثمار تلك ..!! - والارباح المضمونة وعندما استفسرت منه عن هذه الدراسات ارسل لى هذه الدراسة المنشورة لا حقا ...!!
فارجو عزيزى القارىء الاطلاع على هذه الدراسة وابداء رأيك فيها ..!!
تقول الدراسة :-

الكثير منا لا يملكون منزلا حسب الإحصائات الحكوميـة ...!! والكثيــر منا ينتظــر سنوات وسنوات كي يحصل على قرض عقاري ..!! وتضيع الأحلام الكبيرة وسط الإمكانات الصغيرة ..!!

وبالتالى يكون أسير البحـث عـن راحة باله التي يتوقع حدوثها فور شراء المنـزل..!! ويصـبـح عرضة لهـموم الإيجار ومستغلي الفرص من كبار العقاريين الجشعين ..!!

فلا يكون لديه سوى خياران لا ثالث لـهما:

- إما أن يـظل مستأجرا ... ويـدفـع الإيجار سنوات وسنوات ... بلا نهاية..!!

- أو أن يشتري منزلا بالأقساط أو الإيجار المنتهي بالتملك او التـورق (أي مسمى كان ) ..!! ولنعرف ما هو أفضل خيار بين الإثنين ... يجب أن نـدرس كل خيار على حدة ... !!

ونقارن بيـن ميزات وعيوب كل منهما .. على المدييـن الطويل والقصيـر ...!!

* الـخطة الأولى: أن لا يشتري منزلا ... ويكون فقط مستأجرا :

( الـميـزات ) - أن يكون نقل مكان سكنه سهلا .. فمثلا لو تم نقله من مدينة لأخرى ( وخاصة العسكريين ) فلن تكون لديه مشكلة ..!! - أن يقوم بتغيير السكن كل أربع أو خمس سنوات .. للحصول على سكن أحدث وفي حي أفضل - والدراسات تثبت أت تغيير السكن كل 5 سنوات مهم جدا في الراحة النفسية ..!! - لا توجد هناك صيانة أو ترميم نهائيا على حسابه - لا يوجد بنــد إستهلاك في العقار - لا يوجـد إنخفاض في قيمة العقار - لو تمت مضايقته من قبل جاره أو تم تركيب برج جوال بجانب البيت، أو أي أمر آخر .. يستطيع النقل فورا ..!! - ميزة التجديد وتغيير نمط الحياة السائد كل عدة سنوات .. أي لا يعيش في منزل واحد طوال عمره .. - المرونة في الإنتقال الى اماكن الخدمات المتوفرة والحديثة والمتطورة

( العيوب ) - أن المبلغ الذي يدفعه لا يعود عليه بأي نفع. - إن لم يكن لديه عقد طويل المدة، فسيتفاجأ برفع القيمة الإيجارية في أي وقت..!! - تغيير السكن كل مدة يؤثّـر في الأثاث ... ومكلف ماديا - لا يوجد لديه إستقرار نفسي من ناحية الحصول على سكن - كما يقول آبائنا ( الإيجـار دم فاسد )

* الخطة الثانية: أن يشتري منزلا بالتقسيـط او الإيجار المنتهي بالتملك..

( الميزات ) - أي مبلغ يـدفعه سيكون من ضمن قيمة المنزل الأصلية. - ستنتهي الأقساط بعد فترة (طويلة نسبيا ) وسيخلص من هم الإيجار وسيكون مالكا للمنزل. - أي إضافات يدخلها الى السكن، هي أولا واخيرا لــه .. ولم تضع هباء منثورا. - من الجميل أن يكون لدي الشخص هدفا ويسعى لتحقيقه. - لا يهتم كثيرا بإرتفاع أو إنخفاض العقار .. فهو يعلم ما له وما عليه. - بعض البنوك تضيف ميزة أن تسقط الأقساط المستحقة على البيت فور وفاة صاحب المنزل (ميزة إيجابية جدا ).

( العيوب ) - من المعلوم أن أسعار المنازل تتناقص سنة بعد سنة .. عكس الأراضي التي تزداد قيمتها.. - التكلفة العالية جدا للفوائد 5 % سنويا!!! - إنخفاض قيمة المنزل بشكل رهيب بعد نهاية الأقساط.!! - جميع أعمال الصيانة والترميمات هـو ملـزم بها.. - في حالة عجزه عن السداد في أي وقت.. تتم مصادرة المنزل.. وتحسب المبالغ التي دفعها كقيمة إيجارية. - التوتر النفسي الشديد على مدى سنوات طوال وحتى تنتهي الأقساط (وهي جدا جدا طويلة ). - لو كان بناء المنزل (تجاري ) أي مستخدم فيه أسوأ أنواع المواد ، سيجد نفسه في نفق لا ينتهي من المصاريف ومن المحتمل أن يعيد بناء نصف المنزل مرة أخرى خلال أول 10 سنوات!! - سيتحمل بوائـق جاره ... غصب عن خشمه ولن يستطيع بيعه بسعر مناسب أو إيجاره بقيمة عادلة. - ستواجهه مشكلة حقيقية إذا تم إنتقال عمله الى مدينة أخرى أو في الجهة الأخرى من المدينة.

(فرضية مالية ) هـذه قصـة خيالية عن ثلاثة إخوان .. مستواهم المعيشي والاجتماعي والمالي متقارب..!!

أسمائهم: محمد – عبدالله – خالد * توفي والدهــم وورث كل شخص منهم 200 ألف ريال... *كل واحـد من هـؤلاء الإخــوة فـكّــر كيف يستثمــر الورث الذي حصل عليـه بــأفضل طريقـة

** طريقة محمد ** محمد يسكن في منزل مؤجر جديد مؤلف من دورين.. مساحة الأرض حوالي 300 متر... وفي حي جديد وجميل يدفع محمد سنويا مبلغ 40 ألف ريال قيمة إيجار المنزل راتب محمد حوالي 12 ألف ريال قيمة المنزل في السوق حوالي 800 ألف ريال فكـــر محمد ... بــدلا من ان تضيــع القيمــة الإيجارية كل سنــة... لمــاذا لا يشتري نفس المنزل بالأقساط ..؟ ويــدفــع الــ 200 ألف ريال مقدما ( أي حوالي 25 % ) والباقي أقساط شهرية ...

السؤال: هــل القرار الذي إتــخـــذه محمد صحيحا ؟؟؟؟ وهل هي أفضل وسيلة لإستثمار المبلغ ؟

الجواب: يجب أن نحلل العملية ماليا حتى نخرج بمعادلة تخبرنا إن كان القرار سليما أم لا ... قيمة المنزل السوقية: 800 ألف ريال قيمة الفوائد التي سيأخذها الممول: 5 % سنويا الدفعة الأولى: 200 ألف ريال قيمة الإيجار الحالي: 40 ألف ريال ( أي حوالي 5 % ) سنويا من قيمة المنزل الأساسية عدد سنوات التقسيط: 20 سنة المتبقي من قيمة المنزل: 800 ألف – 200 ألف = 600 ألف ريال الفوائد: 600 ألف * 5 % سنويا = 30 ألف ريال سنويا ... !!! فوائد فقط 30 ألف ريال * 20 سنة = 600 ألف ريال إذن تصبح قيمة المنزل الكاملة مع الفوائد وبعد خصم الدفعة الأولى 1200000 (مليون ومائتي ألف ) ريال إذن القسط السنوي = 60 ألف ريال.... أي = 5000 ريال شهريا .... نرجــع مــرة أخرى .. هل كان القرار سليما ....؟ مــزيــد من العمليــات الماليــة ...

محمد قام بتجميد مبلغ 200 ألف ريال على مدى 20 سنة ... كم من الممكن أن يكون هذا المبلغ في نهاية تلك المدة الطويلة جدا .. إذا فرضنا أن قيمة المنزل الذي يملكه محمد تنخفض بنسبة 2 % سنويا ...

والصيانة تحتاج حوالي 1 % سنويا من قيمة العقار الأصلي وهي النسبة القانونية الدنيا جدا للإستهلاك والصيانة .. أي حوالي 3 % سنويا = 800 ألف * 3 % = 24000 ريال سنويا.

أي أن المنزل إستهلك من قيمته بعد 20 سنة (24000 * 20 سنة = 480 ألف )

أي أصبحت قيمة المنزل الحقيقية 800 ألف – 480 ألف = 320 ألف ريال ...

وإذا قلنا بأن التضخم سيزداد سنويا بمعدل 2 % ... وهذا لا ينطبق على المنازل المبنية ... ولكن من أجل وضع أفضل الحلول

ستصبح القيمة المستهلكة من المنزل 1 % سنويا ( أي 8000 ريال فقط ) * 20 سنة = 160 ألف ريال

ستصبح لدينا فرضية هي الأجمل بأن سعر المنزل سيكون بعد 20 سنة 800 ألف – 160 ألف = 640 ألف ريال فقط إذن محمد قام بتجميد مبلغ 200 ألف ريال لمدة 20 سنة ليحصل بعدها على منزل لا تتجاوز قيمته 640 ألف ريال بـأحسن الأحوال ويحتاج فورا الى ترميم بمبلغ 100 ألف ريال ...!!! ليصبح المتبقي حوالي 540 ألف ريال فقط

ولا ننسى زيادة القسط السنوي بمقدار 20 ألف ريال سنويا .. لأن الإيجار كان 40 ألف .. بينما القسط المستحق هو 60 ألف أي أن الربح الذي حصل عليه طوال 20 سنة هو ( صفــر ) من المبلغ المستثمر

لأنه جمـّـــد مبلغ 200 ألف ريال لمدة 20 سنة .. ودفع أقساط سنوية قدرها 20 ألف ريال فوق الإيجار الحقيقي لمدة 20 سنة ( أي 400 ألف ريال ) ليصبح إجمالي ما دفعه هو 600 ألف ريال كي يملك منزلا لا يستحق هذه القيمة بعد 20 سنة

ولو تــأخر في عدة أقـســاط متتالية .. لـخــســر المنــزل كليــا والمبلــغ المستثمــر أيضــا .. ولأصـبــح في حـيـص بيــص

** طــريــقــــة عبدالله ** * عبدالله يسكن في نفس الحي وبمنزل مشابه لما يملكه محمد وبنفس القيمة الإيجارية.. * عبدالله رفض أن يقوم بشراء المنزل بالأقساط مفضلا أن يدفع الإيجار كل عام ويستثمر المبلغ الموجود لديــه. * قام عبدالله بإستثمار المبلغ في مشروع بسيط وأرباحه لا تزيد عن 10 % سنويا فقط ( أي أقل من 1 % شهريا ) لأنه لا يرغب في إزعاج نفسه او خسران المبلغ ...!!

لنفرض أي مشروع ... عقاري – صناعي – محلات .. أهم شيء عند عبدالله ( قليل دائم خير من كثير منقطع )

في أول 10 سنوات ... أصبح لدى عبدالله ضعف المبلغ المستثمر أصلا 200 ألف رأس المال + 200 ألف ربح = 400 ألف. ثم خلال السنوات العشر الأخرى تضاعف المبلغ مرة اخرى وبنفس الطريقة 400 ألف رأس مال + 400 ألف ربح = 800 ألف ريال. إذن خلال السنوات العشرين أصبح لدى عبدالله 800 ألف ريال نقدا ... وخبرة في السوق وقاعدة من العملاء. إذن الربح الذي حصل عليه طوال 20 سنة هو ( 600 ألف ريال ).

** طــريــقــــة خــالــد ** نفس القصة ونفس المستوى ينطبق على خالد .. ولكنه إستثمر المبلغ في استثمار مدروس ومربح ومضمون عند خبير الاستثمار الدولى ( ابو المعارف )!!

مكسبه السنوي ( 25 % ) وهي النسبة المتعارف عليها قانونيا في مكاتب الدراسات الإستشارية للربحية لدينا. في أول 4 سنوات كان لدى خالد ما يعادل ضعف رأس المال أرباح = 400 ألف ريال. ثم قام باستثمار الأرباح ... وأصبح لديه حصتان .. قيمتهما حوالي 400 ألف ريال

بعد 4 سنوات أخرى ... تضاعف الربح وأصبح 800 ألف ريال ... فقام أيضا بتوسعة نشاطه وإستثمار المبلغ كاملا لدينا .!!

بعد 4 سنوات أخرى .. تضاعف رأس المال والأرباح وأصبحت 1,500,000 ( مليون وخمسمائة ألف ريال )

بعد 4 سنوات أخرى تضاعف رأس المال والأرباح لتصبح 3 ملايين ريال

في آخر 4 سنوات .. أصبح رأس المال الذي يملكه خالد يتجاوز 6 ملايين ريال.. وشهرة وسط المجتمع وخبرة كبيرة بالاستثمار وانواعه.. واستثمار ناجح مضمون..!! إذن صـافي الربح الذي حصل عليه طوال 20 سنة هو ( 5,800,000 ) خمسة مليون وثمانمائة ألف ريال

من هــو الــرابــح في النهــايــة ؟ والذي إستفاد كل الفائدة من مبلغ المائتي ألف ريال .... أكـيــد هـو ( خــالــد ) هـــل شـــراء مـنــزل أفـضل مــن إسـتئجاره ؟ جــوابي طـبـعـــا ( لا ) ليس دائما

قاعدة حسابية: لغــة الأرقـــام لا تـكـــذب وهذا هو الدليل وعندك الارباح المحققة لدى خالد .!!

• هــذه الدراسة بنيت على أسـاس مالي و إقتصادي ... وليس عاطفي .. ومعتمدة وموثقة لدى مكاتب عالمية !! انتهت دراسة خبير الاستثمار العالمى..!!
عرفت الان عزيزى القارىء هذه الفرصة الاستثمارية الهائلة ..!!
ما اود تذكير القارىء به والانتباه اليه انك قد تجد الكثير من الامور الصحيحة والمنطقية بما يعنى انك لن تجد كل الخطوات خطأ فلو حدث هذا ما استطاع هذا الخبير الايقاع بكثير من الناس والبسطاء ..!!
كل ما ارجوه – عزيزى القارىء- الانتباه جيدا لمثل هذه الدعوات للاستثمار وهل حاصلة على التراخيص اللازمة من الجهات الرسمية والهيئات الرقابية حتى لا تضيع تحويشة العمر فى الاوهام او الدعوات لاقتناص الفرص للاستثمار ثم تكتشف انها اضغاث احلام ...!!